家売る前にこれだけは知っておこう!

家売るには、どうすればよいの?

家を売る理由は、人それぞれで

  • 子どもが増えて(大きくなって)手狭になった
  • 離婚
  • 相続

などいろいろな方がいらっしゃいます。

最近は子どもが増えて手狭になったというよりは相続を理由に売る方が増えたように感じます。

不動産の売却は急に必要になったりするよりは、ある程度前から不動産の売却はどうしようかな。。。と考え出す期間がある感じなのではないでしょうか?

不動産会社には

  • アパートの賃貸業
  • マンションおよび一軒家の設計製造業
  • マンションおよび一軒家の販売や仲介業者

上記のように、それぞれ形態が違います。よく駅前にある不動産会社はアパートの賃貸業ですので、家を売るのは断られてしまいます。ですので、家を売る際には、売却専門で仲介してくれる不動産屋さんを見つける必要があります。

ではどこでなら見つけられるか?ですが、たとえば以下のような不動産会社では不動産の査定から仲介による売買のお手伝いをしています。

査定や売却できる不動産会社

しかし、家売りたい人が、上記不動産会社にひとつづつ個別に問い合わせをしていくのは時間がかかってしまいますよね。不動産会社によっては、地域によって営業している所と管轄外の場所がありますから、なおさら問い合わせしても相手すらしてもらえないこともあります。

そんなこともありますから、おすすめしたいのが、 仲介してもらえる複数の不動産会社から査定をまとめて取り寄せ出来るサービスを利用することです。自宅に居ながらインターネットで済んでしまいますし、まったくの無料です!

このサービスの一番のメリットは「家売る」のに複数社の値段を比較するから最高価格が得られることです。

比較により高く家を売る

 

家売るには、こんな事を知っておこう!

家売る手順と準備

家売る際は、すぐに売れるわけではありませんが、ただし売り時のチャンスを失わないためには、書類などの準備をしておいた方が良いでしょう。

家売る時に必ず必要なものは、以下の2つです。

  • 不動産登記
  • 権利証(陶器済権利証)または登記識別情報

相続の場合は相続者が売却するには、相続登記が必要になります。司法書士に依頼して相続登記してもらいましょう。

また、あると何かと証拠として有利な書類は、

  • 地積測量図・境界確認書
  • 建築確認済証・検査済証
  • 建築設計図書(図面、仕様書)・地盤調査報告書・工事記録など
  • 住宅性能評価書・既存住宅性能評価書
  • 固定資産税・都市計画税の納税通知書・評価証明書
  • 住宅修繕履歴(リフォームや購入品の記録)
  • 販売時のカタログ
  • マンションの場合、管理規約や使用細則、維持管理等の記録
  • 購入時の売買契約書、重要事項説明書
  • ローンの残債

相場を知ろう

不動産の査定額は、過去数年の類似物件の取引実績と近況の需要と供給のバランスによって決まります。その物件をどうしても欲しい人が複数いれば、それだけ売買額は高くなるはずですので有利に取引を進めることが出来ます。

複数の不動産会社から査定額を聞いたらぜひ、査定額の根拠を聞いて下さい。複数の不動産会社の査定額と根拠を聞くとだいたい自分の不動産の価値がどのくらいなのかが分かってきます。

だいたい住所と間取りでおおよその査定額は決まってしまいますが、その他の良い点、悪い点があれば数百万円の違いになると思われます。どの点がマイナスでどの点がプラスなのか説明してもらえる会社は親身に良く調べてくれる会社だと判断できます。

良い点、悪い点は住んでいる人が一番分かっているはずなので、良い点はどんどんアピールした方がスムーズに進めることが出来るでしょう。不動産会社の人だからといってしっかりとフェアな査定をしてくれるとは限らないです。

 

良いパートナーとなる不動産会社を見つけるには

不動産の査定額は、会社ごとにおおよその価格を出せるデータベースがあり誰でも査定額に変わりはありません。しかし、営業マンによっては、熱意のある人もいればやる気がイマイチな営業マンもいることでしょう。また熱意があってもこちらの話をしっかりと聞いてくれなければ、よい取引が出来るとは到底思えません。

このように良いパートナーとなる不動産会社を見つけるには担当してもらえる営業マンとの相性が一番重要だと思います。この人は頼りになりそうとか、話をちゃんと聞いてくれるとか、お願いしたことをきっちりやってくれるとか、仕事としては基本的な事なのかもしれませんが、営業マンは忙しくて基本的な仕事が出来てない人もいるので、しっかりとこちらで見極めましょう。

 

内覧者に気に入ってもらうには

メリットをアピールする

メリットは紙面上には表れない利点などを紙に書いておくと良いでしょう。たとえば、駅からちょっと遠めですが、道の途中にお店が多いので、短く感じます。夏は涼しくて冬は温かいです。周りに住んでいる人達の属性が良く親切な人ばかりです。防音壁なので、隣の生活音が気になりません。クルマをお持ちなら駐車場代が安いです。幹線道路までがすぐなので、何処に行くにも便利な場所です。駅から近いのに静かな所です。などなど。。。

デメリットは言わない

デメリットをあえて言うことで信用して貰える場合もありますが、たいていの場合は聞かれない限り自分からデメリットを伝える必要はありません。注意点としては、たとえば

  • 近くに高層マンションの建設予定。
  • 近隣住人との交流が面倒。
  • 離婚したので手放すことにした。

などなど。。。内覧は長いようで短い時間ですから、良いところだけ見てもらうようにしましょう。

第一印象を大切にしよう

玄関やお部屋を明るくスッキリきれいに見せるのは鉄則です。その他、香りも気を付けたほうが良いでしょう。良い香りというよりは、人それぞれ好みがあるのでスプレーなどで無臭になるよう気を付けたほうがよいです。また、暮らしていると汚れに気づかなくなっていることが多いので、とにかく新築の綺麗さを目指したほうが良いでしょう。明るいお部屋は誰にでも受け入れられます。暗いお部屋は上手く間接照明を使ってそれとなく明るい感じを演出すると良いでしょう。風通しの良いお部屋はかなりポイントが高いので、寒い冬で無い限り窓を開けて風通し良く出来たら最高です。

時間が経てば経つほど売却は難しくなるので、結果として値段を下げることになってしまいます。よって、内覧に来てくれた方は絶対に逃さないくらいの気持ちで臨んた方が良いでしょう。内覧に来てくれたくらいの人ですから、内覧者も買うつもりで来ています。たいてい冷やかしで内覧は出来ないです。

リフォームはすべきか?

お部屋の設備が古かったり、壁紙が汚れていたり、フローリングが傷ついていたり、中古であれば必ず直したい部分はありますよね。リフォームをしていれば、不動産を高く売れることは確かです。しかし、リフォーム代金がかかってしまいます。業者であればリフォームを安く施して不動産を高く売ることは可能ですが、個人の場合は、リフォーム代の方が高くなってしまう場合がほとんどです。ですので、お金がかからない方法で見た目が良くなるところまで掃除や交換などするのが良いと思います。たとえば、壁にある電気などのスイッチですが、汚くなっていることが多いです。スイッチやスイッチカバーは数百円で購入でき、見た目が意外と良くなります。

 

売却による手数料を知っておこう

家売る際に気になるのが、仲介手数料と税金ですよね。事前にだいたいどのくらい必要なのかをチェックしておきましょう。

仲介手数料は、売れたときだけ必要な不動産会社への成功報酬になります。仲介手数料は売却価格に比例していて、

売却価格☓3%+6万円(消費税別)が一般的です。

購入側にも同じ様に、購入価格☓3%+6万円(消費税別)がかかりますことを覚えておくと良いでしょう。購入側も売却価格だけで購入できるわけではないので要注意です。

借りているお金があれば、金融機関への一括繰上返済手数料が必要になります。

引っ越しの費用に関しても引越し業者に頼むと荷物が多ければ20万円程度になることもあります。

 

売却による税金を知っておこう

基本的に、買った時の金額と売る時の金額の差に対して税金がかかります。よって利益になっていなければ税金はかかりません。多少の利益になっていたとしても、建物には減価償却により免除される金額がありますので、それを考慮すると税金がかからない可能性もあります。

詳細の税金は不動産会社で試算してもらえます。譲渡所得税に関しては、所有期間が5年以下の場合は役40%、5年を超えると20%になりますから、もう少しで5年経つ場合は、5年を過ぎてから売ったほうが良いでしょう。

 

家を売るか貸すか?その注意点は?

家を売るか貸すかの注意するポイントは以下の6点です。

  • 将来再度住む可能性があるか?
  • 売って利益が発生した場合は、税金がかかります。
  • 貸す場合はお金の管理が必要になり、確定申告が必要になる場合があります。
  • 固定資産税は自分が住んでいなくても自分が支払いする必要があります。
  • 賃貸管理に家賃の3%程度が必要。もしくは自分でクレーム処理するかになります。
  • 駅近や角部屋、見晴らしが良いなどの好物件で無い限り、赤字になることが多い。

上記6点を考えると、ほとんどの方が売ったほうが良いことになると思います。最近の不動産は値段が高騰していて、もしかしたらオリンピック後などに値段が下落することも考えられます。オリンピックに向けて旅行者の宿泊施設が足りないことから良い物件があれば、民泊などで使おうと考えている人も多くいます。こういった時は売って現金にしておいた方が無難でしょう。

 

まとめ

家売る前に知っておくべきことを簡単にまとめると以下の6点になります。

  1. 家売るなら、ネットで査定すると楽々好条件が引き出せます
  2. 信頼できて何でも相談できそうな自分と相性の良い不動産会社を選ぶ
  3. 玄関やお部屋は「明るくスッキリきれい」に見せて第一印象を良くしましょう。
  4. 早めの内覧者で決めないと値段を下げて売ることを目指すことになります。
  5. 家売る際には売却価格の3%+6万円が手数料としてかかります。(その他税金)
  6. 家を貸しても出費ほど利益が得られず、家を売った方がメリットがあるでしょう。

不動産価格は明らかにバブル時を彷彿させるような値段まで上昇しています。家売るなら今は最良のチャンスと考えられます。

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